تبریز وبسایت

جهت مشاوره با شماره ۰۹۱۴۱۱۹۳۵۰۴ تماس بگیرید

تنظیم سند رسمی و بررسی دعوای الزام به تنظیم آن

یکی از مشکلاتی که به تبع خرید و فروش ملک، خریداران را با مشکل مواجه می‌ نماید، خودداری فروشندگان از حضور در دفتر خانه و تنظیم سند رسمی انتقال می باشد. در حال حاضر یکی از شایع ‌ترین دعاوی در باب املاک، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی است. بر این اساس خریداران ملک، بایستی با مقررات آن آشنا باشد. جهت اطلاع درباره دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، تا انتهای مقاله با ما همراه باشید.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

هنگامی که عقد با جمع بودن شرایط مقرر در ماده (190) قانون مدنی منعقد و موضوع قرارداد به خواهان منتقل گردد و تعهداتی بر اساس قانون واقع گردیده باشد، بر اساس اصل صحت و لزوم و نیروی الزام آور قراردادها میان متعاملین و قائم‌ مقام آن ها لازم الاتباع است. مگر این که قرارداد مزبور به تراضی اقاله‌، یا به دلیل قانون فسخ شود. همچنین مطابق با ماده (220) قانون مدنی، عقود نه تنها متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است، ملزم می‌ نماید، بلکه متعاملین به تمام نتایجی نیز که به دلیل عرف و عادت یا به دلیل قانون از عقد حاصل می‌ گردد، ملزم می باشند. فروشنده بر اساس عرف و عادت و مواد (22)، (46) و (47) قانون ثبت، ملزم به تنظیم سند است و قید نشدن آن در سند علت برائت فروشنده نخواهد بود.

در قرارداد هایی که عرفاً و قانوناً بایستی برای مبیع سند رسمی تنظیم شود، چه این مطلب در قرارداد ذکر شده و چه ذکر نشده باشد، فروشنده ملزم به تنظیم سند می‌ شود. از آن جایی که قانون ثبت اسناد و املاک و قانون نحوه نقل و انتقالات وسیله نقلیه موتوری مصوب ۱۳۵۹ هر گونه نقل و انتقال رسمی املاک دارای پلاک ثبتی و خودروها را الزامی اعلام کرده است و لزوم تنظیم سند رسمی انتقال در معامله اموال غیر منقول و خودرو از مسلمات عرف و عادت است و تنظیم سند رسمی به منظور انتقال رسمی آن الزامی می باشد. به همین دلیل، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، دعوایی می باشد که در آن ذینفع با طرح دعوی به طرفیت شخص مقابل الزام وی را به حضور در دفتر اسناد رسمی و امضاء سند انتقال به موجب مفاد قرارداد می‌خواهد.

برای مشاوره با دکتر جاوید در مورد الزام تنظیم سند کلیک کنید 

قولنامه

الزام به تنظیم سند رسمی، بر اساس قولنامه مطرح می‌ گردد. وقتی خریدار و فروشنده قصد انجام معامله‌ای را دارند، ولی هنوز مقدمات مورد نیاز را فراهم نکرده‌ اند، قراردادی منعقد می‌ نمایند که در آن دو طرف تعهد می‌ نمایند که معامله را با شرایط معین و ظرف مهلتی خاص انجام دهند. نخستین اثر حقوقی قولنامه، چه آن را قولنامه (تعهد فروش) بنامیم یا مبایعه‌ نامه (سند فروش) تنظیم سند رسمی است؛ موضوع مهم این است که سند، اثبات‌ کننده وقوع معامله و مالکیت باشد.

حال آن که قولنامه چنین اثری را ندارد. ایراد به سند عادی (قولنامه) یعنی خوانده ادعا کند که سند ابرازی خواهان به استناد ماده (48) ناظر به مواد (22)‌، (46) و (47) قانون ثبت اسناد و املاک قابل پذیرش در دادگاه نبوده و آثار قانونی بر آن مترتب نیست. در این صورت دادگاه با رسیدگی به این ادعا، چنانچه وقوع بیع شرعی و قانونی را احراز نماید و تخلف فروشنده از تعهدات قراردادی او را محرز تشخیص دهد. به استناد مواد (10)، (219)، (220)، (223) و (225) قانون مدنی خوانده را ملزم به ایفای تعهد قراردادی خود مبنی بر تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله خواهد نمود. ممکن است، سند عادی ابرازی خواهان «مورد انکار، تردید یا جعل خوانده» قرار گیرد. در این صورت دادگاه در اجرای مواد (216) الی (227) قانون آیین دادرسی مدنی به این ادعاها و اظهارات رسیدگی نموده و بعد از احراز صحت و اصالت سند خواهان یا جعلیت آن، حکم مقتضی صادر خواهد کرد.

وجه التزام

به جهت هر روز تأخیر در تنظیم سند، از سوی فروشنده یا تأخیر در پرداخت ثمن معامله از سوی خریدار مبلغی را به عنوان وجه الزام به تنظیم سند رسمی مشخص نمود. تعیین وجه الزام به تنظیم سند رسمی جهت تخلف از شروط و تعهدات قراردادی، امکان مطالبه اصل تعهد (تنظیم سند انتقال) را از بین نمی برد. و مانع از آن نمی باشد که دادگاه هم حکم به ایفای اصل تعهد صادر نماید و هم به پرداخت وجه الزام به تنظیم سند رسمی (در صورت تقاضای متعهد له) حکم دهد.

مقدمات طرح دعوا

1. ارسال اظهار نامه در خصوص محل و تاریخ حضور:

در حالتی که در مبایعه ‌نامه، دفترخانه یا تاریخ حضور مشخص نشده باشد، خریدار می‌ تواند با ارسال اظهارنامه رسمی از راه دادگاه، محل و تاریخ حضور را به فروشنده اطلاع دهد. در صورت حاضر نشدن فروشنده در تاریخ معین در اظهار نامه خریدار می‌ تواند با تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، به دادگاه صالح (محل وقوع ملک ملاک صلاحیت است) مراجعه نماید.

2. گواهی عدم حضور:

بعد از تنظیم مبایعه‌ نامه (قول‌ نامه) و عقد قرارداد بیع با تعیین دفترخانه، طرفین قرارداد متعهد می‌ گردند که در تاریخ مشخص‌ شده در مبایعه‌ نامه به ترتیب برای تنظیم سند رسمی انتقال و پرداخت باقی مانده ثمن معامله در دفتر اسناد رسمی مذکور حاضر شوند. در حالتی که فروشنده از انجام تعهد خود امتناع نماید و در تاریخ مذکور در دفترخانه حاضر نشود، خریدار می‌ تواند با حضور در دفترخانه در‌‌ همان تاریخ و تهیه الباقی ثمن معامله از سردفتر تقاضا نماید که گواهی عدم حضور صادر نماید . در این گواهی درج می‌ گردد که در تاریخ مقرر شده در مبایعه‌ نامه خریدار در دفترخانه حاضر شده و فروشنده به عنوان مالک رسمی مورد معامله بدون هر گونه علت موجهی از حضور و ایفای تعهد خود امتناع نموده است.

موانع طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

1. ملکی که در رهن یا توقیف است:

بر اساس رای وحدت رویه شماره «۶۲۰-20/8/76» هیات عمومی دیوان عالی کشور چنانچه پلاک مورد ادعا در رهن باشد، با وجود حق عینی مرتهن تا زمان فک رهن، امکان تنظیم سند پلاک ثبتی مرهونه وجود ندارد. در نتیجه دعوی تنظیم سند رسمی قابلیت استماع نخواهد داشت. مگر اینکه خواهان مدرکی ارائه نماید که حاکی از اذن مرتهن باشد. در این حالت با طرف دعوی قرار دادن مرتهن، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی قابل استماع خواهد بود.

2. املاکی که سابقه ثبتی ندارند:

مورد معامله بایستی دارای سابقه ثبتی یا در جریان ثبت باشد. برای املاکی که سابقه ثبتی ندارد یا در جریان ثبت نیست، انتقال سند رسمی موضوعیت ندارد.

3. فروش مال غیر:

در مواردی که فروشنده مالک رسمی مورد معامله نباشد، خریدار می‌تواند با طرح شکایت با موضوع فروش مال غیر در جهت احقاق حق خود اقدام نماید. ضمناً اگر فروشنده ملک را به شخص دیگری منتقل کند؛ انتقال مال غیر محسوب می گردد. و امکان ابطال معامله دوم وجود دارد.

جهت مطالعه ادامه مطلب کلیک کنید