عقد بیع چیست؟
عقد بیع عقدی است که به موجب آن شخصی، مالی را در ازای مال دیگر به شخص دیگری واگذار می کند. به این صورت که مالک مال، یعنی فروشنده در ازای دریافت پول، مالیکت مال خود را به شخص دیگر، یعنی خریدار واگذار میکند و متقابلا خریدار نیز با دریافت مال از فروشنده پول خود را در اختیار وی قرار میدهد. اصلی ترین و مهم ترین عقد در کلیه سیستم های حقوقی همین عقد بیع است عقد بیع به زبان ساده تر یعنی خرید و فروش، که در قانون مدنی شرایط انعقاد و آثار آن مطرح گردیده است. برای ادامه میتوانید عقد اقاله را مطاله بفرمایید.
طبق ماده ۳۳۸ قانون مدنی عقد بیع عبارت است از: « تملیک عین به عوض معلوم». به بیان دیگر، عقد بیع عقدی است تملیکی که موجب انتقال مالکیت مبیع از فروشنده به خریدار و انتقال ثمن معامله از خریدار به فروشنده می گردد. گفتنی است که در عقد بیع معوض یعنی مورد معامله به صورت مجانی به طرف مقابل داده نمی شود و اگر این گونه باشد عمل حقوقی مورد نظر عقد بیع نخواهد بود.
مالکیت مبیع و ثمن
بیع عقدی تملیکی است و در صورتی که، عین خارجی یا در حکم آن باشد، به وسیله خودِ عقد به مالکیت مشتری (خریدار) منتقل میشود، اگرچه هنوز مبیع تسلیم مشتری نشده و ثمن (وجه یا پول) به بایع (فروشنده) داده نشده باشد. این امر از ماده ۳۳۸ قانون مدنی استفاده میشود که بیع را چنین تعریف میکند: «بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم» به طور معمول تسلیم مبیع (دادن مال مورد بیع به خریدار) نشان دهنده اراده فروشنده در تعیین مبیع است.
وجود اجل (مدت) برای تسلیم مبیع یا تأدیه (پرداخت) ثمن، مانع از تملیکی بودن عقدبیع نخواهد بود و از لحظه تشکیل عقد، مبیع عین معین به خریدار و ثمن به فروشنده منتقل میشود. هر چند که برای تسلیم آنها مدتی مقرر کرده باشند. وجود خیار فسخ (اختیار بر هم زدن معامله) در عقد بیع مانع از انتقال مبیع به مشتری نمیشود. بنابراین هرگاه در معامله یک قطعه زمین، فروشنده شرط کرده باشد تا 6 ماه حق فسخ معامله را دارا باشد، بلافاصله پس از عقد مالکیت زمین به خریدار انتقال پیدا میکند، نه آن که انتقال مالکیت پس از انقضای 6 ماه حاصل شود.
نکته مهم در قرارداد بیع
قانونگذار در ماده 464 می گوید: معاوضه عقدی است که به موجب آن یکی از طرفین مالی می دهد به عوض مالی که از طرف دیگر می گیرد بدون ملاحظه اینکه یکی از عوضین مبیع و دیگری ثمن باشد. منظور آن است. که در عقد معاوضه، باید قصد انعقاد معاوضه را داشته باشند نه قصد انعقاد بیع. امروزه چنانچه یکی از دو مورد معامله پول باشد، آن پول ثمن و آن معامله بیع تلقی می گردد. نه معاوضه مگر اینکه متعاملین تصریح بر معامله دیگری نمایند یا قرائن، بر خلاف آن موجود باشد.
شرایط صحت قرارداد بیع
1- داشتن مالیت، مبیع باید دارای ارزش معاوضه باشد. و خرید و فروش آن قانونا ممنوع نباشد یعنی منفعت عقلایی داشته باشد.
2- بایع قدرت بر تسلیم داشته باشد، منظور از قدرت بر تسلیم، علم متبایعین است در حین عقد بر آنکه هریک می تواند آنچه را تملیک نموده و یا تعهد کرده. در زمان مقرر به دیگری تسلیم نماید.
3- معین باشد، مورد معامله باید معین باشد و بین چند چیز مردد نباشد.
4- مبهم نباشد، طبق ماده 342 مقدار و جنس و وصف مبیع باید معلوم باشد و تعیین مقدار آن به وزن یا کیل یا عدد یا ذرع یا مساحت یا مشاهده تابع عرف بلد است.
آثار عقد بیع
مطابق مادهی ۳۶۲ قانون مدنی، آثار بیعی که صحیحا واقع شده باشد به شرح زیر است:
الف) به مجرد وقوع بیع، مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن میشود. نخستین اثر عقد بیـع تبدیل مالکیت است؛ به این معنا که با انعقاد عقد بیع، مشتری مالک مبیع و تمام منافع آن میگردد و فروشنده مالک ثمن میشود، بهنحوی که میتوانند هرگونه تصرفی که بخواهند در مال خود انجام دهد و حتی آن را با یک عقد جدید به غیر واگذار کنند.
ب) عقدبیع بایع را ضامن درک مبیع و مشتری را ضامن درک ثمن میکند. اثر دیگر عقد بیع تعهداتی است که برای هریک از طرفین در ضمانت جنس مورد معامله حاصل میشود. اگر پس از عقد بیع و دریافت ثمن مشخص گردد که مبیع متعق به غیر بوده است، مشتری حق دارد برای اخذ ثمن به بایع رجوع کند و چنانچه از فساد بیع اطلاعی نداشته باشد بایع باید از عهدهی تمام خسارتهای وارده به مشتری نیز برآید. در رابطه با ثمن نیز همین قاعده حاکم است.
ج) عقدبیع، بایع را به تسلیم مبیع ملزم میکند تعهد بایع بر تحویل مبیع بنابر شروط مورد توافق طرفین از آثار عقد بیع است.
د) عقدبیع مشتری را به تأدیهی ثمن ملزم میکند. تعهد مشتری بر تحویل ثمن نیز یکی دیگر از آثار عقد بیع است.
مالکیت مبیع و ثمن
به استناد ماده 338 قانون مدنی میتوان گفت بیع عقدی تملیکی است. یعنی به عنوان مثال، در خرید و فروش خانه به محض انعقاد بیع ، خریدار ، مالک مورد معامله خواهد شد. حتی اگر پول پرداخت نشده و خانه تحویل خریدار نشده باشد.
وجود خیار فسخ در عقد بیع نمیتواند مانع انتقال مالکیت به مشتری شود. بنابراین هرگاه در معامله یک قطعه زمین، فروشنده شرط کرده باشد تا شش ماه حق فسخ معامله را دارا باشد، بلافاصله پس از عقد مالکیت زمین به خریدار انتقال پیدا میکند، نه آنکه انتقال مالکیت پس از انقضاء شش ماه حاصل شود. با انعقاد بیع، حقوق مالکیت به خریدار منتقل می شود. و مشروط به تحویل یا پرداخت کامل مبلغ خرید نیست. این مسئله در قانون مدنی تأیید شده است و به معنای این است که حقوق مالکیت در اثر بیع عقدی تملیکی بلافاصله انتقال پیدا می کند.
ضمان درک
ضمان درک عبارت است از مسئولیت خریدار و مشتری نسبت به مستحق الغیر درآمدن مبیع و ثمن. یعنی اگر بعد از انعقاد معامله معلوم شود خانه فروخته شده متعلق به فروشنده نبوده ، وی وظیفه استرداد ثمن معامله را عهده دار خواهد بود. یعنی باید پول خریدار را به وی بازگرداند.
بخش اول مادۀ ۳۹۱ قانون مدنی ناظر بر این موضوع بوده و مقرر میدارد: در صورت مستحق الغیر درآمدن کل یا بعض از مبیع، بایع باید ثمن مبیع را مسترد دارد.
مستند به مادۀ ۳۹۰ قانون مدنی اگر روشن شود بعد از گرفتن پول توسط فروشنده ، کل یا قسمتی از خانه و زمین فروخته شده متعلق به فرد دیگری باشد، فروشنده ضامن است. اگرچه در هنگام عقد چنین تصریحی به ضامن بودن وی نشده باشد.
بنابراین، طبق قانون مدنی، اگر بعد از انجام معامله مشخص شود که ملک فروخته شده در واقع متعلق به فرد دیگری است، فروشنده مستحق الغیر است و موظف به بازپرداخت ثمن معامله به خریدار است. همچنین، اگر در هنگام عقد توافقی درباره ضمانت فروشنده وجود نداشته باشد، فروشنده به طور خودکار ضامن محسوب می شود.
این ضمانت قانونی در قسمت اول ماده 390 قانون مدنی تعیین شده است که بیان میکند: “اگر بعد از گرفتن ثمن توسط بایع، کل یا بخشی از معیوب بودن مبیع واقع شود، بایع باید ثمن را مسترد دارد.”
با این حال، توجه داشته باشید که در برخی موارد، طرفها ممکن است در قرارداد خرید و فروش شرایط خاصی را درباره ضمانت و تعهدات مالی تعیین کنند. در چنین مواردی، شرایط قرارداد میتواند اثر گذارتر از ضوابط قانونی باشد و طرفان باید به مفاد قرارداد خود توجه کنند.
در نهایت، در صورت بروز اختلاف و نیاز به حل و فصل قضایی، مراجع قضایی صلاحیت نهایی در تفسیر و تعیین اثرات حقوقی قرارداد را دارند و بر اساس شواهد و مستندات موجود در هر مورد، تصمیم خود را می گیرند.
تسلیم مبیع
اولین التزام فروشنده (در هنگام فروش خانه، ملک، خودرو و نظایر آن)، تسلیم مورد معامله یا مبیع است. هر گاه تا قبل از تحویل مورد معامله خسارتی متوجه مال شود، فروشنده مسئول آن خواهد بود.
قانون مدنی در ماده 367 تسلیم را این چنین تعریف کرده است:
تسلیم عبارت است از دادن مبیع به تصرف مشتری، به نحوی که متمکن از انحاء تصرفات و انتفاعات باشد.
بنابراین، در هنگام انجام معامله، فروشنده موظف است مورد معامله را به تصرف و تحت کنترل مشتری قرار دهد به گونهای که مشتری بتواند از آن استفاده کند و از تصرفات و انتفاعات آن بهرهبرداری کند. اگر قبل از تسلیم مورد معامله، هر گونه خسارتی به مال وارد شود، فروشنده مسئولیت آن را به عهده دارد.
تادیه ثمن
پس از انعقاد عقد بیع، صرف نظر از اثر فوری آن که انتقال مالکیت است، اولین تعهدی که بر عهدۀ خریدار قرار میگیرد، پرداخت پول (تادیه ثمن) توسط وی است. همچنین، فروشنده میتواند در صورت عدم پرداخت یا تادیه ثمن بر طبق مقررات خیار تاخیر ثمن، بیع را فسخ کند، به بیان دیگر، طرفین بصورت ضمنی قبض و اقباض عوضین را شرط نمودهاند و عقد بر اساس این دو تعهد مستقر گردیده است. به همین جهت، عقد بیع را “تملیک عوضین” و “تعهد به تسلیم آنها” تعریف نمودهاند که تا جزء اخیر این تعریف تحقق نیابد، جزء اول که انتقال مالکیت است نیز بطور کامل مستقر نمیشود، زیرا هر یک از طرفین میتوانند با توجه به خیارات قانونی، عقد را فسخ نمایند.
قانون مدنی در بند ۴ ماده ۳۶۲ به این التزام مشتری تصریح دارد: “عقد بیع مشتری را به تادیه ثمن ملزم می کند.” بنابراین، طبق قانون مدنی، پس از انعقاد عقد بیع، مشتری ملزم به پرداخت ثمن معامله است. این یعنی مشتری باید مبلغ مورد توافق را به فروشنده پرداخت کند. پرداخت ثمن معامله یکی از اولین تعهدات مشتری پس از انجام معامله است. همچنین، در صورتی که مشتری تعهد پرداخت ثمن را نپذیرد یا به تاخیر بیندازد، فروشنده می تواند بر اساس مقررات قانونی، حق خود را در فسخ عقد بیع اعمال کند.
جهت مطالعه ادامه مطلب کلیک کنید
19 مهر 1402 · · 
وکیل پایه یک