عقد بیع چیست؟
26 مهر 1402 · ·
جهت مشاوره با شماره ۰۹۱۴۱۱۹۳۵۰۴ تماس بگیرید
عقد بیع چیست؟
عقد بیع عقدی است که به موجب آن شخصی، مالی را در ازای مال دیگر به شخص دیگری واگذار می کند. به این صورت که مالک مال، یعنی فروشنده در ازای دریافت پول، مالیکت مال خود را به شخص دیگر، یعنی خریدار واگذار میکند و متقابلا خریدار نیز با دریافت مال از فروشنده پول خود را در اختیار وی قرار میدهد. اصلی ترین و مهم ترین عقد در کلیه سیستم های حقوقی همین عقد بیع است عقد بیع به زبان ساده تر یعنی خرید و فروش، که در قانون مدنی شرایط انعقاد و آثار آن مطرح گردیده است. برای ادامه میتوانید عقد اقاله را مطاله بفرمایید.
طبق ماده ۳۳۸ قانون مدنی عقد بیع عبارت است از: « تملیک عین به عوض معلوم». به بیان دیگر، عقد بیع عقدی است تملیکی که موجب انتقال مالکیت مبیع از فروشنده به خریدار و انتقال ثمن معامله از خریدار به فروشنده می گردد. گفتنی است که در عقد بیع معوض یعنی مورد معامله به صورت مجانی به طرف مقابل داده نمی شود و اگر این گونه باشد عمل حقوقی مورد نظر عقد بیع نخواهد بود.
مالکیت مبیع و ثمن
بیع عقدی تملیکی است و در صورتی که، عین خارجی یا در حکم آن باشد، به وسیله خودِ عقد به مالکیت مشتری (خریدار) منتقل میشود، اگرچه هنوز مبیع تسلیم مشتری نشده و ثمن (وجه یا پول) به بایع (فروشنده) داده نشده باشد. این امر از ماده ۳۳۸ قانون مدنی استفاده میشود که بیع را چنین تعریف میکند: «بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم» به طور معمول تسلیم مبیع (دادن مال مورد بیع به خریدار) نشان دهنده اراده فروشنده در تعیین مبیع است.
وجود اجل (مدت) برای تسلیم مبیع یا تأدیه (پرداخت) ثمن، مانع از تملیکی بودن عقدبیع نخواهد بود و از لحظه تشکیل عقد، مبیع عین معین به خریدار و ثمن به فروشنده منتقل میشود. هر چند که برای تسلیم آنها مدتی مقرر کرده باشند. وجود خیار فسخ (اختیار بر هم زدن معامله) در عقد بیع مانع از انتقال مبیع به مشتری نمیشود. بنابراین هرگاه در معامله یک قطعه زمین، فروشنده شرط کرده باشد تا 6 ماه حق فسخ معامله را دارا باشد، بلافاصله پس از عقد مالکیت زمین به خریدار انتقال پیدا میکند، نه آن که انتقال مالکیت پس از انقضای 6 ماه حاصل شود.
نکته مهم در قرارداد بیع
قانونگذار در ماده 464 می گوید: معاوضه عقدی است که به موجب آن یکی از طرفین مالی می دهد به عوض مالی که از طرف دیگر می گیرد بدون ملاحظه اینکه یکی از عوضین مبیع و دیگری ثمن باشد. منظور آن است. که در عقد معاوضه، باید قصد انعقاد معاوضه را داشته باشند نه قصد انعقاد بیع. امروزه چنانچه یکی از دو مورد معامله پول باشد، آن پول ثمن و آن معامله بیع تلقی می گردد. نه معاوضه مگر اینکه متعاملین تصریح بر معامله دیگری نمایند یا قرائن، بر خلاف آن موجود باشد.
شرایط صحت قرارداد بیع
1- داشتن مالیت، مبیع باید دارای ارزش معاوضه باشد. و خرید و فروش آن قانونا ممنوع نباشد یعنی منفعت عقلایی داشته باشد.
2- بایع قدرت بر تسلیم داشته باشد، منظور از قدرت بر تسلیم، علم متبایعین است در حین عقد بر آنکه هریک می تواند آنچه را تملیک نموده و یا تعهد کرده. در زمان مقرر به دیگری تسلیم نماید.
3- معین باشد، مورد معامله باید معین باشد و بین چند چیز مردد نباشد.
4- مبهم نباشد، طبق ماده 342 مقدار و جنس و وصف مبیع باید معلوم باشد و تعیین مقدار آن به وزن یا کیل یا عدد یا ذرع یا مساحت یا مشاهده تابع عرف بلد است.
آثار عقد بیع
مطابق مادهی ۳۶۲ قانون مدنی، آثار بیعی که صحیحا واقع شده باشد به شرح زیر است:
الف) به مجرد وقوع بیع، مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن میشود. نخستین اثر عقد بیـع تبدیل مالکیت است؛ به این معنا که با انعقاد عقد بیع، مشتری مالک مبیع و تمام منافع آن میگردد و فروشنده مالک ثمن میشود، بهنحوی که میتوانند هرگونه تصرفی که بخواهند در مال خود انجام دهد و حتی آن را با یک عقد جدید به غیر واگذار کنند.
ب) عقدبیع بایع را ضامن درک مبیع و مشتری را ضامن درک ثمن میکند. اثر دیگر عقد بیع تعهداتی است که برای هریک از طرفین در ضمانت جنس مورد معامله حاصل میشود. اگر پس از عقد بیع و دریافت ثمن مشخص گردد که مبیع متعق به غیر بوده است، مشتری حق دارد برای اخذ ثمن به بایع رجوع کند و چنانچه از فساد بیع اطلاعی نداشته باشد بایع باید از عهدهی تمام خسارتهای وارده به مشتری نیز برآید. در رابطه با ثمن نیز همین قاعده حاکم است.
ج) عقدبیع، بایع را به تسلیم مبیع ملزم میکند تعهد بایع بر تحویل مبیع بنابر شروط مورد توافق طرفین از آثار عقد بیع است.
د) عقدبیع مشتری را به تأدیهی ثمن ملزم میکند. تعهد مشتری بر تحویل ثمن نیز یکی دیگر از آثار عقد بیع است.
مالکیت مبیع و ثمن
به استناد ماده 338 قانون مدنی میتوان گفت بیع عقدی تملیکی است. یعنی به عنوان مثال، در خرید و فروش خانه به محض انعقاد بیع ، خریدار ، مالک مورد معامله خواهد شد. حتی اگر پول پرداخت نشده و خانه تحویل خریدار نشده باشد.
وجود خیار فسخ در عقد بیع نمیتواند مانع انتقال مالکیت به مشتری شود. بنابراین هرگاه در معامله یک قطعه زمین، فروشنده شرط کرده باشد تا شش ماه حق فسخ معامله را دارا باشد، بلافاصله پس از عقد مالکیت زمین به خریدار انتقال پیدا میکند، نه آنکه انتقال مالکیت پس از انقضاء شش ماه حاصل شود. با انعقاد بیع، حقوق مالکیت به خریدار منتقل می شود. و مشروط به تحویل یا پرداخت کامل مبلغ خرید نیست. این مسئله در قانون مدنی تأیید شده است و به معنای این است که حقوق مالکیت در اثر بیع عقدی تملیکی بلافاصله انتقال پیدا می کند.
ضمان درک
ضمان درک عبارت است از مسئولیت خریدار و مشتری نسبت به مستحق الغیر درآمدن مبیع و ثمن. یعنی اگر بعد از انعقاد معامله معلوم شود خانه فروخته شده متعلق به فروشنده نبوده ، وی وظیفه استرداد ثمن معامله را عهده دار خواهد بود. یعنی باید پول خریدار را به وی بازگرداند.
بخش اول مادۀ ۳۹۱ قانون مدنی ناظر بر این موضوع بوده و مقرر میدارد: در صورت مستحق الغیر درآمدن کل یا بعض از مبیع، بایع باید ثمن مبیع را مسترد دارد.
مستند به مادۀ ۳۹۰ قانون مدنی اگر روشن شود بعد از گرفتن پول توسط فروشنده ، کل یا قسمتی از خانه و زمین فروخته شده متعلق به فرد دیگری باشد، فروشنده ضامن است. اگرچه در هنگام عقد چنین تصریحی به ضامن بودن وی نشده باشد.
جهت مطالعه ادامه مطلب کلیک کنید
